Ecco un'altra domanda impressionante che ho ricevuto da mio bacheca di discussione. La domanda; Perché preoccuparsi di mantenimento della proprietà dopo che esso è rehabbed? Perché non venderla dopo la riabilitazione ed essere pagato!
Naturalmente, le prime domande che si devono rispondere è come emergente è vostra esigenza di quick cash? Probabilmente, è possibile generare i contanti termine più brevi con la vendita di una casa appena rehabbed. Ma, vi darà molto di esso via tasse vengono il prossimo aprile.
Se tenerlo, vi levate in piedi a fare di più! Si apprezzeranno anche alcuni grandi benefici mentre è tuo come flusso di cassa, una pausa fiscale e più denaro con il futuro apprezzamento. Ancora può tirare qualche soldo bella pochi mesi dopo l'acquisto quando rifinanziare (post riabilitazione) la proprietà dal vostro denaro duro (a 70% loan to value) a lungo termine finanziamento (all'85% oppure 90% loan to value).
La risposta breve è che un investitore sta per fare considerevolmente più soldi, aggrappati a una proprietà dopo che esso è rehabbed. C'è il rovescio della medaglia ad esso. Devi essere un padrone di casa, e devi decidere se si desidera farlo. Io non credo che sia troppo male, come lungo il landlording è fatto correttamente.
Mi permetta di illustrare la differenza di prezzo complessivo tra riabilitazione e vendere e riabilitazione e affittare investire con questo esempio;
Diciamo tassi di apprezzamento sono 5% nella vostra città e il prezzo medio di una proprietà appena rehabbed nei quartieri investitori acquistare in è di $100.000. Diciamo anche che non c'è Bill e Fred.
Bill vende le sue proprietà dopo rehabbing e rende $15-18.000 per casa. Bravo ragazzo Bill!
Fred mantiene la sua progetti di riabilitazione e incassare rifinanzia, tirando fuori circa $10.000 per casa entro 3-6 mesi di proprietà. (Fred mestieri suo denaro duro 70% prestito-to-value (LTV) rapporto per il lungo termine, mutui 30 anni a un tasso di interesse inferiore con un prestito di 85-90% di rapporto valore. Egli tasche la differenza tra quanto costa per pagare il denaro duro e la nuova ipoteca meno i costi di chiusura. Questo funziona a circa 10.000 euro per ciascuna proprietà.)
Bill (riabilitazione e vendere) fa una grande vita. Dieci case ogni anno è $150.000-$ 180.000 all'anno... bella jingle! Lo svantaggio è che Bill deve tenere rehabbing a continuare a fare quella vita dopo un anno e paga le tasse su tutti quei soldi come entrate regolari (ahi!). Così il suo 150.000 $ all'anno è in realtà un po' meno.
Fred (il rehabber) fa anche un grande vita. Dieci case ogni anno lo rende $100.000 o giù di lì in contanti libero, spendibile fiscale. Ma, Fred controlla un milione di dollari nel settore immobiliare e sta salendo in valore anno dopo anno. Inoltre, Fred non paga imposte su che egli ottiene dal rifinanzia incassare il denaro. È parte di un mutuo, quindi deve essere pagata indietro, quindi non è reddito! Amo quella parte!
Diamo un'occhiata a quello che Fred di facendo più da vicino.
Let's dire Fred comprato 10 case con valori di $100.000, deve $90.000 su ciascuno di essi (dopo il 90% cash out rifinanziare), così egli controlla $1.000.000 nella proprietà. Se si mantiene il loro 5 anni (assumendo un tasso basso di apprezzamento... che è abbastanza conservatore):
Acquisto anno - 10 case x 100.000 $ = $1.000.000
Anno 1 - 10 di case stesso X $105.000 = $1.050.000
Anno 2 - 10 case stessi X $110.250 = $1.102.500
Anno 3 - 10 case stessi X $115.762 = $1.157.620
Anno 4 - 10 case stessi X $121.550 = $1.215.500
Anno 5 - 10 case stessi X $127.627 = $1.276.270
In sostanza, Fred fa un extra di $50.000 all'anno per mantenere 10 immobili. Dopo possederli 5 anni, se si vende, egli mette $276.000 in tasca.
Ricordo
-Alcune parti del paese apprezzeranno molto più veloce di 5%. Diamine alcune proprietà luoghi si raddoppierà nel valore in 5 anni.
-Nessun benefici fiscali di mantenere la proprietà è inclusa qui. Che equivale a migliaia di dollari in reddito reale.
-Questo è un anno di dieci-casa. Facciamo dire desidera "top fuori" a possedere 30 case. Beh, in un paio di anni tuo acquisto rallenterà a un filo e potrai iniziare a vendere e incassare fuori dalla proprietà. Voglio dire, quanti anni dieci-casa al necessario stringa insieme prima di appiccare per tutta la vita?
-Cosa succede se siete titolari di queste case 10 anni? I numeri di ottengono piuttosto emozionanti.
Se siete come me e non volete fare questo per troppi anni, tenendo quindi proprietà per alcuni anni fa un sacco di senso, soprattutto se non si dispone di personale molto denaro investito in loro.
Così che cosa del povero vecchio Bill? Le probabilità sono, Bill sarà soddisfare il suo bisogno di liquidità a breve termine, quindi avviare il possesso di proprietà. Cosa pensi?
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