Una sezione lungo stabilito nel codice fiscale federale, sezione 1031, consente agli investitori di immobiliare vendere la proprietà che si tiene a fini d'investimento e rinviare le plusvalenze e le tasse di riconquista di ammortamento se acquisiscono la proprietà "like-kind" scambio di valore uguale o maggiore e reinvestire tutti i loro capitali. Dalla metà degli anni novanta, molti investitori hanno sperimentato i benefici di reinvestire i loro capitali in interessi di proprietà di investimento strutturati come locazione in comune (TIC). I proprietari TIC tengono un interesse indivisa proprietà frazionata in investimenti immobiliari, evidenziato da un atto di fiducia.
TIC, noto anche come la comproprietà di immobili (CORE), consente un investitore a partecipare il possesso di proprietà di investimento istituzionale-grade, gestita professionalmente. Equity dell'investitore può essere diversificato tra diverse proprietà diverse, mercati geografici e società immobiliari, aumentando potenzialmente il valore e la sicurezza dell'investimento immobiliare. Investimenti TIC/CORE sono progettati per offrire la conservazione del capitale, prevedibile flusso di cassa e apprezzamento a lungo termine in beni di investimento di qualità istituzionale che beneficiare di maggiori economie di scala.
Con le sue caratteristiche e benefici, TIC/CORE è un'opzione 1031 scambio sempre più popolare per molti investitori immobiliari. Tuttavia, 1031 scambi e transazioni TIC/CORE sono molto complicate, con tasse e questioni giuridiche in cima alla lista dei potenziali insidie. È quindi essenziale che gli investitori essere informati su cosa cercare in un consulente di qualità. Consulenti finanziari siano richieste dalla legge titoli per essere concesso in licenza per poter consultare i clienti per quanto riguarda le transazioni TIC/CORE e altri interessi di investimento nel settore immobiliare. Consulenti finanziari dovrebbero tenere entrambe le serie 7 e serie 63 licenze di titoli per qualificarli come consulenti competenti, a tutto tondo nel processo di investimento. È essenziale che hanno esperienza nel settore immobiliare commerciale, oltre ad una comprensione di obiettivi di investimento personale e problemi di idoneità del client.
Ma forse la componente più importante da cercare in un consulente finanziario di TIC è loro relazioni intime, attendibile e profondamente radicati con società immobiliari chiave. Questo attributo è fondamentale per la loro capacità di fornire le migliori opportunità per i propri clienti. Ci sono quasi 80 società immobiliari in tutto il Regno
Stati che sono già coinvolto o considerare coinvolgimento nel settore TIC/CORE come un fornitore di beni immobili. Come con ogni industria, questi 80 aziende rappresentano diversi gradi di acume, esperienza e qualità. Per raggiungere il massimo potenziale per un cliente, un consulente finanziario dovrebbe avere accesso coerenza per la top dieci per cento di queste aziende per fornire loro accesso di client alla proprietà migliori disponibili. Ovviamente, un nuovo consulente finanziario con poca o nessuna esperienza o industria conoscenza non può avere accesso ai fornitori top immobiliare, come questi fornitori preferiscono lavorare con consulenti esperti che si specializzano in questo unico segmento di mercato.
Gli investitori dovrebbero anche essere consapevoli di come il loro stack di financial advisor, alla ricerca di una storia di successo completato transazioni. Un lungo e comprovato track record indica che un consulente finanziario è un professionista esperto. Un investitore vuole consigliere nel loro angolo chiedendo tutte le domande giuste, raccomandazioni appropriate e adatto, comprendere le sfumature del successo completando le transazioni TIC/CORE e fornendo le risposte a tutte le imposte e le questioni giuridiche.
Quando si considera un cambio o un TIC/CORE investimento 1031, investitori dovrebbero chiedere le seguenti domande specifiche del consulente finanziario:
* Qual è la percentuale del vostro business è 1031 exchange e/o correlati a TIC/CORE?
* Come molti investitori hanno consultato che ha investito in Proprietà TIC/CORE strutturata quest'anno? Quanti l'anno scorso?
* Quanto tempo 1031 scambi e TIC/CORE stato un focus di vostre raccomandazioni di investimento?
* Avete le licenze appropriate per completare questa transazione (serie 7, serie 63 licenze titoli)?
Con quali provider immobiliare lavori maggiormente?
Come cliente domanda continua a guidare questo segmento del mercato immobiliare, l'enfasi sulla qualità - qualità consulting, proprietà di qualità e operazioni di qualità - sarà sempre più importante. Parte del processo qualitativo è garantire che i consiglieri finanziari che rappresenta un client raccomandazioni appropriate per quel cliente basata sul migliore interesse del cliente e non basata su qualsiasi "bias". Un problema finale che deve essere affrontata è che non è insolito per la compensazione di "rinvio" da pagarsi tra partiti di riferimento. Questa pratica è illegale e una completa violazione dell'etica. Pertanto, se qualsiasi forma di risarcimento cambia le mani - divulgate o riservate - tra promotori finanziari e intermediari qualificati, società immobiliari o altri individui senza licenza derivate da un'operazione di scambio, un crimine si sono verificati.
In breve, gli investitori dovrebbero prendere il tempo per identificare un consulente affidabile che non solo può fornire risposte accettabili alle domande sopra, ma che avrà anche le relazioni necessarie per guidare i loro clienti in investimenti appropriati. È importante ricordare, le imprese o gli individui coinvolti nel raccomandare, offrendo o investimenti TIC/CORE 1031 di vendita dovrà essere autorizzato con un broker-dealer, la SEC, la NASD e i regolatori di titoli di stato in ogni stato in cui l'impresa o la persona opera e in cui risiede il cliente. Qualsiasi "unlicensed" ditta o singoli coinvolti nel raccomandare, offrendo o vendere questi investimenti è in diretta violazione delle leggi federali e statali.
La comproprietà è l'opzione più rapida crescita per gli investitori di scambio 1031 cerca di proprietà di ricambio adatto. Adeguatamente strutturato e presentato, tali investimenti possono generare nuove opportunità di quotazione per agenti immobiliari soddisfacendo i requisiti di proprietà di investimento IRS "like-kind" sia il regolamento titoli SEC e NASD. I vantaggi di comproprietà di immobili istituzionali-grade sono chiare e convincenti. Quando si esplora la comproprietà, gli investitori intelligenti bisogno di cercare gli esperti del settore per guidarli attraverso il processo di proprietà di sostituzione. È infatti il saggio investitore che è consapevole dei suoi obiettivi a lungo termine che cerca esperto di orientamento per tracciare il loro corso, trasformando quindi le opportunità di investimento TIC/CORE in realtà.
(c) 2005, 1031 opzioni di scambio.
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