Come parte di un nuovo sito che abbiamo appena lanciato, www.GetPreconstructionDeals.com, ho ripetute richieste chiedendo se un accordo particolare è buono o no. Anche se non può rispondere a questa per i singoli progetti, si può certamente guardare a quello che HA per avere fatto l'investitore per aumentare drasticamente le probabilità di una transazione di successo.
Fase 1 è sempre quella di determinare il valore equo di mercato (FMV). Come un investitore immobiliare, si può sempre acquistare immobili in FMV. La mia domanda è: perché mai qualcuno dovrebbe voler fare questo? Attraverso un'attenta selezione, si può sempre trovare gli immobili che hanno un prezzo al di sotto FMV, indipendentemente se sono già esistenti o se sono un progetto PRECONSTRUCTION. Il modo migliore per determinare FMV è di lavorare con qualcuno che già conosce la zona o determinare se stessi attraverso i siti web locali mostrando recenti storie di vendita.
Fase 2 è quello di determinare quindi la tendenza del mercato per l'area per la quale ci sono due pezzi cruciali: 1) è l'aumento del prezzo medio e 2) è il volume di vendite in aumento. Se entrambi si muovono a tuo favore, allora hai il conforto di sapere che la tendenza di destra è in atto per mantenere i prezzi andare avanti. Ad investire in borsa, c'è il detto che il trend è tuo amico e gli operatori spesso osservare prezzo e di volume di dati per confermare la tendenza. Se un mercato aspramente prezzo immobiliare mostra segni di calo in volume, essere molto attenti.
Fase 3 è la conoscenza dell'offerta, in particolare nel mercato PRECONSTRUCTION. In alcune zone, ci sono progetti molto pochi i libri e in altri, ci sono 15.000 unità + dovrebbe emergere entro 1 codice postale, in 1 anno. Stesso vale per gli investimenti in case. In voi sono in competizione con un mazzo di nuove case che stanno venendo on-line, quindi un rapido adeguamento dei prezzi può essere limitata. Per la maggior parte degli investitori esperti, a loro piace vedere un sacco di domanda con offerta molto poco, che non è altro che il senso comune.
Fase 4 è quello di rendere le vostre opinioni delle condizioni macro del mercato locale e regionale. Così, per esempio, se sei un credente forte che immobiliare è sopravvalutato nella zona bersaglio, perché avrebbe mai pensato di investire? D'altra parte, se si crede che le forze di mercato continuerà a crescere nel mercato, allora perché non ti attivamente cercando? A titolo di esempio, alcune persone ritengono che la ingrigimento d'America è proprio ora di iniziare a guidare le persone a climi caldi e più attraenti. Anche se i valori delle proprietà sono alti in queste aree proprio ora, andiamo a vedere 20 + anni di migrazione aggiuntivi a loro? Dovete decidere voi stessi, perché noi non conosciamo la risposta per altri 20 anni!
Fase 5 è uno degli strumenti di gestione del rischio più importanti disponibili per l'investitore nel settore immobiliare. Ogni proprietà ha tipicamente un tasso inerente al quale può essere affittato, anche se questo non è il vostro intento. Osservando i tassi di locazione, relativi alla quantità di principio, gli interessi, tasse e assicurazioni (PITI) che si dovrà pagare, allora si può capire la quantità di flusso di cassa che può essere richiesto per supportare la proprietà . Se il vostro obiettivo è quello di produrre flussi di cassa, allora avete bisogno di essere flusso di cassa positivo molto rapidamente. Se il tuo obiettivo è plusvalenze e il flusso di cassa è negativa, allora è ora capire che cosa si potrebbe dover sostenere su base mensile, se le cose non funzionano.
manutenzione differita diventa allora il nostro punto 6. Per un immobile esistente, quanto la manutenzione è il proprietario precedente trascurato che è necessario recuperare il ritardo? Prestare attenzione qui perché questo può essere uno dei luoghi più importanti per avere brutte sorprese.
E ora ho salvato il meglio per ultimo: Fase 7 è quello di determinare la vostra tolleranza proprio rischio personale. Alcuni nuovi investitori guardare un accordo e vedere solo il positivo. Questo è un errore enorme. REAL OGNI INVESTITORE HA I KNOW perso denaro in un affare, ma farà più volentieri. Perché? Capiscono il rischio che sta succedendo in essi capire come limitare i loro lati negativi, ed i guadagni sono molto più grandi i rischi cui si espongono. Se tu fossi in piedi accanto a loro e ho visto ciò che hanno visto, si sarebbe volentieri correre il rischio come bene e rapidamente ignorare le eventuali perdite di piccole dimensioni che si verificano.
Speriamo che questo vi ha dato un buon inizio a imparare ad analizzare una potenziale opportunità . Ovviamente ciascuna di queste fasi richiede un lavoro supplementare o di formazione, ma sono quello che separano il nuovo investitore dal stagionato, battaglia testati veterani.
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