Ho chiesto continuamente sull'alloggiamento come investimento e come parlo con la gente è incredibile come diversamente gente guarda. Dimenticate gli investimenti immobiliari per il momento e consideri come dovremmo valutare il rendimento degli investimenti delle nostre case. Sono sorpreso di come molte persone non conoscono la differenza tra "enterprise value", che è il prezzo di vendita di una casa (debito più equità) e "equity value", che è ciò che rimane alla fine della giornata quando vendere la vostra casa e pagare il mutuo. Per determinare se questo è stato un buon investimento per te, è solo il calcolo di quest'ultimo che conta.
La maggior parte delle persone semplicemente guardano quanto il valore della loro casa ha apprezzato poiché lo ha acquistato e confrontarlo con quello che hanno pagato. Diciamo che qualcuno ha comprato una casa per $500.000 anno precedente e identica casa del loro vicino appena venduto per $550.000. Matematica semplice suggeriscono un potenziale ritorno in un anno 10% (un profitto di $50.000 per un acquisto di $500.000). Questo, mentre è molto semplice, non è un calcolo accurato per diversi motivi.
In primo luogo, è fondamentale per il fattore costi di transazione la vendita della vostra casa e li dedurre dal prezzo di vendita lordo per vedere quanto il prezzo di vendita che hai lasciato. Questi includono che cosa potrebbe costare per preparare la casa per la vendita (pittura, paesaggistica, messa in scena in alcuni casi, ecc), così come immobiliare commissioni e altre transazioni costi relativi.
Diciamo che nel nostro esempio ipotetico nostro venditore investirebbe $10.000 in su come perfezionare il posto in vendita, e la Commissione immobiliare più altri costi di chiusura sulla ipotetica vendita $550.000 potrebbero essere un altro $33.000 (dire il 6% sul prezzo di vendita). Così quel prezzo di vendita $550.000 provoca solo $507.000 dopo questi costi relative alle transazioni, che implica un mero ritorno 1,4% (profitto di $7.000 su un prezzo di acquisto di $500.000), giusto? Sbagliato di nuovo.
Per calcolare il vostro investimento tornare è necessario confrontare i profitti (o perdite) il patrimonio netto hanno investito, non l'intero prezzo di casa. Diciamo che hai messo 5% giù a comprare la casa, che ha equiparato a $25.000. Il profitto di $7.000 in questo caso rappresenta in realtà un molto attraente 28% di ritorno sull'investimento in un solo anno.
Un modo intelligente proprietari di abitazione possono aumentare il loro rendimenti è di apprezzare quanto il ritorno sul loro capitale investito può essere rafforzato da risparmio dire 1% nella Commissione di quotazione dell'agente. Nell'esempio precedente, una Commissione di vendita 5% vs 6% avrebbe aumentato ritorno del nostro ipotetico venditore su loro 25.000 $ di investimento azionario dal 28% abbiamo appena calcolati a un sorprendente 50% (profitto di $12.500 dell'investimento di $25.000).
Un paio di base takeaway da questo: in primo luogo, assicurarsi di fattore a tutti i costi di transazione. In secondo luogo, capire la differenza tra il valore aggregato di casa e il patrimonio netto che hanno investito in casa, che è ciò che urta il vero ritorno economico. In terzo luogo, apprezzare l'impatto che possono avere costi correlati alle vendite al vostro ritorno. Mentre una differenza di $5.000 Commissione sembra relativamente insignificante nel contesto di una vendita casa $550.000, è molto significativo in relazione alla partecipazione nella vostra casa, che è la base di determinazione del tuo ritorno sull'investimento.
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