Eseguire i numeri prima di acquistare un investimento immobiliare

La gente parla "in esecuzione i numeri" prima di acquistare un investimento immobiliare, ma che cosa sono i numeri e come si ottiene il numero esatto? In esecuzione i numeri sbagliati può fare la differenza di fare $500 o perdere $1000 al mese. In questo articolo andremo attraverso i costi e i fattori da considerare per rendere gli investimenti di successo.

REDDITO DA LOCAZIONE

Reddito da locazione non è come straight-forward come sembra. A volte le proprietà sono sotto-affittato a volte proprietà e sono over-rented, così da essere sicuri di trovare fuori mercato affitta quando si considera una proprietà. Quando abbiamo comprato il nostro primo fourplex, abbiamo guardato a locazioni paragonabile e realizzato che nostri affitti erano troppo alti, così invece di assumere continuiamo a ricevere $3600 di reddito locativo, abbiamo dovuto essere realistici e assumere è stato più come $3200.

INTERESSI IPOTECARI

Un costo enorme è l'interesse di ipoteca. Dovrebbe sicuramente risolvere i dettagli delle vostre opzioni di prestito e avere un'idea dei tassi correnti prima di eseguire i numeri. Potrebbe fare o rompere un affare. Se stai ricevendo un duplex o una casa, i prestiti sono generalmente simili ad altri programmi di mutuo per la casa. Triplexes e fourplexes tendono ad avere tassi più alti, e commerciale è un intero altro paio di maniche. Una cosa da considerare è quello di mettere più basso perché più mettere giù, meno sarà il vostro prestito, il che significa meno interesse mensile da pagare. Un'altra considerazione è il tipo di prestito. Si consiglia di solito di persone per ottenere un mutuo a tasso fisso in questi giorni, perché gli attuali tassi di braccio (mutui a tasso variabile) non sono più di tanto inferiori a tassi fissi.

In sostanza, basta ottenere istruiti circa le opzioni di prestito ed eseguire i numeri con loro. Oh e anche, non solo prendere consigli da persona di un mutuo. Il modo migliore per ottenere educato è di parlare con una varietà di mediatori di ipoteca e banche per trovare la soluzione migliore; non tutti i posti di prestito hanno gli stessi programmi.

TASSE

Persone utilizzano frequentemente le tasse dall'anno quando hanno acquistato la proprietà, supponendo che le imposte rimarrà la stessa. Le tasse cambiano ogni anno. Le tasse possono andare drasticamente dopo l'acquisto. Ad esempio, una proprietà proprietario occupato ha solitamente fiscale interruzioni, quindi a meno che non si intende il proprietario occupare troppo, le tasse salirà.

Inoltre, la valutazione della contea che le tasse sono basate su potrebbe salire dopo l'acquisto. Ad esempio, se si acquista una proprietà per 100.000, ma la valutazione fiscale l'anno scorso è stato per 50.000, non contare su di esso rimanendo a 50.000. In realtà, ho visto casi dove un anno dopo che una proprietà è stata acquistata l'assessore fiscale aumentato il valore di valutazione al prezzo di acquisto. L'approccio più sicuro è quello di guardare l'aliquota d'imposta e il prezzo di acquisto per determinare il tuo future tasse.

COSTO VACANZA

Per qualche motivo la gente tende a dimenticare di prendere in tasso di posti vacanti di conto. Anche quando si cerca di investire in una zona di noleggio desiderabile, è meglio sempre prendere in considerazione almeno un tasso di posti vacanti di 8-10%. È meglio fare qualche indagine, guardare il vostro mercato e trovare le statistiche sul tasso di posti vacanti di media.

INQUILINO FATTURATO COSTI

Personalmente abbiamo trovato la sorpresa più grande per essere la spesa del fatturato di inquilino. Questo include la pubblicità per un nuovo inquilino, pulizia, riverniciatura, sostituzione, moquette, ecc. Se si prevede di avere fatturato elevato inquilino, come accanto a un campus universitario, anticipare questo per essere un costo significativo.

COSTO ASSICURAZIONE

Assicurazione su investimenti immobiliari sono in genere superiori proprietario occupato, unica proprietà di famiglia. Modo da ottenere un preventivo assicurazione sulla proprietà invece di basare la vostra assicurazione previsto fuori il disegno di legge di assicurazione per la tua casa. Inoltre è necessario acquistare un'assicurazione di responsabilità che può essere costosa.

COSTI DI MANUTENZIONE

Questo è di gran lunga il numero più difficile da stimare. Esso dipende dalla proprietà, se Difficoltà alcuni problemi voi stessi o noleggio di fuori di aiuto e fortuna casuale. Così non possiamo darvi un numero veloce e duro, ma noi possiamo esaminare diversi fattori da prendere in considerazione.

• Tipo di proprietà - valutazione della proprietà differenti ricordarsi di prendere in considerazione il tipo di proprietà. Se si tratta di mattoni che non dovrete dipingere o preoccuparsi di legno radice. Ponti richiedono una manutenzione costante. Una proprietà con pavimenti in legno o cemento sarà più facile da pulire e non dovrà essere sostituito quando un inquilino si muove fuori. Basta pensare a degli aspetti della proprietà e i costi di manutenzione.

• Proprietà dimensione - una proprietà più piccola è più facile da mantenere rispetto a una proprietà più grande. Dire per esempio, ci sono due immobili in vendita per 200.000 e hanno ciascuno un affitto combinato del 2000. Una proprietà con 2 unità e un totale di 1000 metri quadrati sarà meno costoso da mantenere rispetto a una proprietà con 6 unità e 3000 metri quadrati. La proprietà più grande sarà più costosa da mantenere quando si sostituisce il tetto più grande, dipingendo le pareti interne, ecc. Inoltre, più unità significa più soldi spesi per pubblicità, make-readies e più apparecchi da riparare.

• Posizione della proprietà – considera la prossimità alla proprietà. Se si acquista una proprietà di 30 km di distanza, nel corso di un anno si può spendere una discreta quantità di denaro gas guidare avanti e indietro.

• La gestione personale di stile - come spesso farà i lavori di manutenzione te vs noleggio aiuto? Per esempio, quando un'unità ha bisogno di pittura si dipingere le stanze o noleggiare un pittore? Assunzione di professionisti è sicuramente più costoso, ma bisogna essere realistici riguardo quanto personalmente si farà, soprattutto se stai guardando un sacco di unità.

COSTI DI UTILITÀ

Assicuratevi di controllare quello che pagano gli inquilini e quello che paga il proprietario. Questo include tutte le utility e la manutenzione del prato inglese. Inoltre, ci possono essere spese proprietario come luci di parcheggio e servizio di trash bin.

COSTI DI GESTIONE DI PROPRIETÀ.

Se avete intenzione di noleggiare una società di gestione immobiliare, sicuramente ottenere loro tariffe. Scegliamo personalmente proprietà che possiamo gestire noi stessi.

SOMMANDO I NUMERI

Abbiamo scritto una calcolatrice di proprietà di investimento che è si trova qui http://www.escapesomewhere.com/cgi-bin/real_estate_calculator_html.pl?view=cashflow_analyzer. Una volta si sommano tutti i numeri, si trovano spesso che la proprietà ha 0 cash flow o flusso di cassa negativo anche. Questo non significa necessariamente che non si dovrebbe acquistare la proprietà. Ci sono benefici fiscali positivi per immobili in affitto e a seconda della vostra situazione, una proprietà con tecnicamente 0 cash flow potrebbe ancora mettere più soldi in tasca a causa di vantaggi fiscali. Inoltre, se si pensa che la proprietà sta per apprezzare in futuro, uno zero o flusso di cassa negativo proprietà potrebbe ancora essere attraente.

Il punto qui è che se si acquista una proprietà con zero o flusso di cassa negativo, è meglio sapere in anticipo invece dopo che la proprietà è stata acquistata.