Inclusivista zonizzazione ordinanze e densità bonus — conosciuto anche come "sotto tasso di mercato" programmi di alloggiamento (BMR) — possono avere un impatto negativo della Comunità. Questi programmi affordable housing premiano gli sviluppatori che destinare una percentuale di nuove case o condomini per quelli nelle fasce di reddito basso e moderato da permettendo loro di aumentare la densità, costruire strutture più alti e limitare open space e requisiti di parcheggio. Questo può portare a mal di testa affollamento e le infrastrutture per i residenti della zona.
Ma "sotto il tasso di mercato" (BMR) alloggiamento programmi sono senza dubbio problematici per altri motivi. Essi sono intrinsecamente ingiusto, male a tasso di mercato sia i proprietari di proprietà di BMR, si basano su una valutazione infondata la situazione della casa di proprietà ed erroneamente vedere la soluzione per la "crisi degli alloggi" come la tessitura di una rete di sicurezza paternalistica in tutta l'America.
Le reti sono vitali per gli atti di alto filo pelosi, ma inutile — anche deleteri - per i destinatari del "sotto mercato tasso" housing programmi, che si possono guadagnare tanto quanto 126.000 $ all'anno in parti della California del Nord. Un articolo del New York Times racconta della donna Marin County che "ama le cose belle: vestiti alla moda, cena fuori con il marito, una scuola privata per la figlia (e ha un reddito familiare di)... $111.000," ma non è in grado di comprare una casa senza un sconto del 30 %"zonizzazione inclusivista" nel suo quartiere di scelta, per quanto $1,80 milioni un pezzo dove vendere le proprietà.
Questa storia e migliaia come esso ammontano a un assalto emotivo su milioni di proprietari di casa che ha dovuto fare sacrifici (e ancora) — rinuncia lezioni private school, vacanze, cene in ristorante e la possibilità di vivere nel loro quartiere preferito — al fine di entrare in una casa o un condominio. Per permettere i pagamenti, possono affittare una guest house o condividere i locali con un partner"acquisto", come ad esempio un parente o un amico. Nei mercati immobiliari più costosi, possono destinare quanto più il 50% del loro reddito per pagamenti ipotecari e acquisire un "reddito dichiarato", "nessun rapporto," o "non doc" prestito al fine di ottenere l'approvazione di banca in primo luogo. Molti acquisto con poco o nessun acconto, perché non hanno nessun risparmio reale. Per sapere che lo zio Builder e zio Sam consegna denaro agli altri, soprattutto quelli con i redditi più alti, è a dir poco offensivo.
"Sotto il tasso di mercato" housing programmi può assistere chi guadagna fino al 120% del reddito mediano-per l'area. Di Atherton, in California — il codice di avviamento postale con reddito medio più alto della nazione — questo si tradurrebbe in casa-acquisto di sussidi per coloro che fanno 240.000 $ all'anno. Inoltre, programmi di BMR sono soggette ad abusi da parte di investitori che sperano di shimmy giù una scappatoia.
"Sotto il tasso di mercato" housing quantità di programmi a più di un assalto emotivo: attaccano discutibilmente i portafogli di tutti. Secondo la fondazione della ragione, senza fini di lucro che ha ampiamente studiato affordable housing problemi, programmi di BMR "increase(s) il costo delle case a tasso di mercato in una tipica città di 33.000 $-$ 66.000 unitario" perché gli sviluppatori di aumentare i prezzi di regolarmente al prezzo proprietà per compensare le perdite su quelle a basso costo. Questo significa che il media casa-acquisto americani può sovvenzionare loro vicini di BMR bisognosi, ma spesso più ricchi, cosiddetti.
Sembra che questi "bisognosi" vicini di BMR - che inizialmente bolla come vincitori della lotteria — non sono così fortunato dopo tutto perché programmi di alloggi a prezzi accessibili, quasi senza eccezione, impongano restrizioni di rivendita pesante sui loro nuovi proprietari. Proprietari BMR non possono ottenere molto, se del caso, equity da loro nuovi acquisti per un periodo di tempo, di solito tra 15-60 anni, dipendendo le regole della località e programma. In alcune parti del Vermont, controllo dei prezzi rimanere sul posto per 99 anni.
BMR proprietari hanno meno incentivo per aggiornare le loro proprietà perché è discutibile, almeno in alcune parti del paese — se essi saranno in grado di recuperare i costi fix-up. Essi non possono accedere loro equità per le emergenze o meglio investimenti. Se ottengono un rilancio, il più alto reddito può squalificare li da mantenendo la proprietà. Non subaffittare o spostare senza diventare ineleggibile per il programma, ed essi non possono vendere a un parente o un amico, perché la città o contea ottiene prima diritto di rifiuto al prezzo di vendita ridotto. Se la città o contea declina, la proprietà va al prossimo compratore BMR nella lista di attesa.
A meno che gli acquirenti BMR possono meteo i periodi di restrizione rivendita lunga nelle loro prigioni di"Proprietà", essi dovranno avviare nuovamente il processo di acquisto solo per ritrovarsi in una posizione meno favorevole, poiché i prezzi delle case tendono ad aumentare nel tempo. Gli acquirenti BMR possono rendersi conto di che avere commesso un errore di ritardare inutilmente la possibilità di accumulare capitale come proprietari del tasso di mercato. Come una Los Angeles urbanista dice, "questi programmi non sono per coloro che vogliono costruire ricchezza."
"Non per chi vuole costruire ricchezza" sono parole che esprimono un voto di "sfiducia" nella capacità dei BMRers a stare in due piedi. Fornendo le stampelle per quelli senza ossa rotte — poiché la maggior parte dei BMRers potrebbero essere gli acquirenti di tasso di mercato — conduce ad insufficienza cronica perché quando parti sane non vengono utilizzati, diventano deboli.
Programmi BMR bloccare efficacemente la porta al vero proprietario della propria abitazione dopo aver dato ai "bisognosi" un weekend ingannevole gioco casa. È come il genitore che si insinua un uovo di Pasqua nel cestello e i sorrisi di un bambino, "Guarda quello che hai," solo per strappare il indietro e dare a un altro bambino.
Programmi BMR diventerà senza dubbio più popolare come il governo continua a ossessionare statistiche di convenienza piuttosto che consultarsi con gli esperti di vita reale — agenti immobiliari e istituti di credito — che ottenere clienti a reddito basso e moderato in proprietà "all day long" in alcuni dei mercati immobiliari più costosi del paese.
Quando USA Today riporta che «il reddito familiare minimo necessario per una casa a prezzo mediano a $495.000 (è) $115.910,» si presume erroneamente che qualcuno con un reddito di $55.000 non può acquistare la proprietà.
Governo deve capannone miti che custodia è insostenibile e scarse. Potenziali acquirenti devono essere autorizzati con viali per gli investimenti immobiliari, piuttosto che coccolati e sellati con opzioni di ricchezza di sgonfiaggio.
Le minacce contro i proprietari di abitazione attuale - se correlati ad alta densità o la sovvenzione dei compratori BMR — deve terminare. Governo dovrebbe fidarsi in offerta e la domanda e utilizzare le risorse disponibili per pulire la bassa densità, criminalità-investito quartieri dove il mercato sarebbe naturalmente produrre un prodotto meno costoso.
Un programma di BMR è un RBM (errore davvero male), quindi usare cautela quando si entra una zona di alloggi a prezzi accessibili.
No comments:
Post a Comment